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上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭最近撰文称， 种种迹象表明，本轮全国房地产市场调整正在进入新阶段。如果说2010年属于高位盘整，基本未见成效；那么2011年属于振荡下行，效果初显。而进入2012年以来的调整效果正在探底，最糟糕的时点将在年内现身。结合分析国家统计局公布的数据，可以看出新阶段的以下态势。
第一，商品房成交量低迷中现复苏迹象。2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为10.1%、4.9%和-13.4%。显而易见，涨幅持续收窄，并于今年1-2月逆转为下跌，近两个月跌幅有企稳迹象。今年春节过后，多数城市成交量出现反弹，比如4月全国20个典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%。就成交量而言，可能正在触底反弹。
第二，房价虽然继续下跌，但是跌幅将很快于未来几个月内完成筑底。从成交均价来看，2010、2011、2012年前4个月，全国商品房成交面积同比增幅依次为7.5%、6.9%和1.8%，涨幅下滑态势明显，预计全年将会出现小跌。从70个大中城市房价指数看，自2010年4月同比增幅触顶之后，持续下滑至今，3月首次出现同比下跌；从环比来看，已于2011年10月出现下跌拐点，至今仍在继续下跌。但估计房价可能将于三季度前后出现环比止跌，四季度有可能出现小涨。
第三，投资建设指标形势趋于恶化。先看投资，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发投资同比增幅依次为33.2%、27.9%和18.7%，下滑态势明显，如果不是大兴保障房的支撑因素，近两年来回落的速度会更快。再看建设，2010、2011、2012年前4个月，全国房地产开发企业房屋新开工面积同比增幅依次为40.7%、16.2%和-4.2%，这一变化幅度惊人，两年时间，已从增幅高位跌至负增长。开发投资和开工建设数据，直接与众多上下游产业相关，将对相关产业产生负面影响，进而拖经济增长的后腿。尤其是新开工面积步入负增长通道后，将会使明后年商品住宅供应偏紧。
第四，行业整体景气度持续下降。4月，国房景气指数为95.62，比3 月回落了1.3 个百分点，比去年同期回落7.3 个百分点，国房景气指数连续11个月下滑。上一轮 2007 年11月触顶106.59 ，2009 年3 月低探94.74，持续下行了16 个月。这一轮2010 年3 月触顶105.89，至今已下行了25 个月。在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，国房景气指数仍将继续下行，预计在三季度前后有可能探明底，这轮下行时间，将远超上一轮。
最后，政策再无新意。2010年政策频频升级。2009年12月拉开了本轮紧缩型调控大幕，2010年国家出台“国十一条”，当年4月追加当时号称史上最严厉的“国十条”，当年9月底多部委出台“9.29新政”。2011年只于1月出台“国八条”，却是行政干预达到顶峰之严厉，其后再无新政，仅是一次又一次的强调严格执行既有政策。2012年以来，政策仅有几次重申和领导表态，再无什么新意。因此，可以说，去年下半年就已经
“政策见底”。 （经济观察网）
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