中国楼价即将进入加速下跌通道

中华元智库创办人张庭宾发表文章认为，4月份已经成为全国更多城市的新房价格拐点月。根据中国房地产指数系统调查，全国100个城市新建住宅平均价格为11013元/平方米，环比上月上涨仅0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，同比减少8个；45个城市环比下跌，同比增加8个。
        从房价下降城市来看，宁波出现了7折新楼盘，而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现了有价无市——房东降价赶不上买方心理降价预期的状况。
        造成房价下跌的最直接的原因是供需关系发生了变化。全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在不断攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年全国土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地方开发的楼盘在2014年陆续上市。
        与此同时，中国居民住宅消费能力已经接近被透支的极限，而仍有余钱买房的富豪和官员更多移民在海外买房。
        在供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已经达到了极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2-3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史最高水平，十分惊人。
        此外，据媒体披露，监管层正将对“影子银行”挥出最重磅一击——10万亿银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。
        由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业，其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度，这对于处于风声鹤唳中的房地产行业来说，这将是一次致命打击。未来将出现因地产商资金链断裂而被迫的价格跳水——这将打破“面粉价”推高“面包价”的神话。即中国楼市泡沫已经从“价格最后上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约6个月左右的时间。
        这一轮房价的下跌，如果没有外部地缘政治危机的影响，也至少会跌去30-40%；如果爆发了伊朗战争或东亚战争，则将会跌去50%以上。房价大约在2016年触底。这将是不以某些地产商意志为转移的。